Как заработать на инвестициях в недвижимость: преимущества и недостатки пяти основных способов
Зарабатывать на инвестициях в недвижимость старается большое число людей, располагающих некоторым капиталом, достаточным для такого типа вложений.
Данный подход во многом обуславливается плохим знанием других способов выгодного использования денег. Но грамотная стратегия и понимание особенностей разных направлений здесь непременно даст солидный доход.
Рассмотрим ключевые нюансы и особенности наиболее актуальных направлений заработка на инвестициях в недвижимость. Изучим специфику лучших вариантов, которые сможет использовать практически каждый вкладчик.
- 1. Что такое инвестиции в недвижимость
- 2. Особенности заработка на инвестировании в недвижимость
- 3. Плюсы инвестиций в недвижимость
- 4. Минусы инвестирования в недвижимость
- 5. Инвестиции в жилую недвижимость
- 6. Инвестирование в коммерческую недвижимость
- 7. Инвестиции в зарубежную недвижимость
- 8. Инвестиции в строящуюся недвижимость
- 9. Инвестиции в фонды недвижимости (НПИФы)
- 10. Как зарабатывать на инвестициях в недвижимость не имея денег? (ВИДЕО)
- 11. Заключение
Что такое инвестиции в недвижимость
Сегодня законом определено много видов недвижимости, составляющих немалые группы этой формы имущества. Каждая категория в сегментах имеет набор отличительных преимуществ и ассортимент характерных недостатков.
Профессионалы, умеющие зарабатывать на инвестициях в недвижимость, выделяют такие группы этого инструмента:
- коммерческая;
- жилая;
- зарубежная;
- строящаяся;
- специальные НПИФы – паевые фонды инвестиций в недвижимость.
Несмотря на достаточную подборку альтернатив, хорошую доходность могут обеспечивать лишь два направления работы:
- совершать перепродажу недвижимости, устанавливая некоторый размер маржи;
- сдавать помещения внаём и получать арендную плату.
В большинстве ситуаций инвесторы делают совмещение таких способов, используя простую стратегию. Вначале находят арендатора и ему сдают площади – получается профит в районе 3,5–11% годовых. Параллельно контролируют рынок и ищут покупателей. При выгодной возможности продают недвижимость.
Инфляция также влияет здесь на стоимость активов, поэтому квартиры, гаражи, торговые пространства, офисы, “незавершёнки” планомерно растут в цене.
Особенности заработка на инвестировании в недвижимость
Все объекты недвижимости имеют своеобразные риски, чаще обусловленные ликвидностью и уровнем стоимости. Цены имеют непосредственную корреляцию с развитием и состоянием государственной экономики.
Кроме рыночных рисков, инвестиции в недвижимость имеют немалый объём операционных расходов. Как минимум, строения и площади требуют оплаты коммунальных услуг. Нужно ещё платить налоги. Эти статьи сокращают размер прибыли, поэтому особенно важна скрупулёзная оценка всех факторов. Легко просчитаться с анализом доходности инвестиций в недвижимость и довольно быстро получить убыточную тенденцию.
Не секрет, что большинство валют (исключая йену и франк) из-за инфляционного влияния ежегодно теряют свою стоимость. Здесь недвижимость должна приносить доход и дорожать, иначе вкладчик обанкротится, оплачивая накладные расходы.
Отмеченные выше виды недвижимости в финансовом мире являются защитными активами. Но тут, при учёте особенностей использования, возникает дополнительное подразделение объектов на две группы:
- активы – когда инвестор сдаёт площадь в аренду;
- пассивы – в случаях простоя площадей с оплатой коммунальных счетов.
Плюсы инвестиций в недвижимость
Основные преимущества вложений в разную недвижимость следующие:
- некоторые объекты, в частности жилые строения, комнаты, дома со временем прибавляют в цене;
- сдача внаём даёт стабильный профит;
- любой вид недвижимости имеет физически ощущаемую форму и внешний вид. А вот валюту, облигации, фьючерсы, акции и иные финансовые инструменты на биржах при покупке никак не потрогать – они виртуальные;
- инвестиции в недвижимость – это одна из стратегий защиты капитала от инфляционного обесценивания. Не случались в истории ситуации, когда цены на объекты обвались до нулевых значений.
Минусы инвестирования в недвижимость
Конечно, любой вид вложения денег не лишён отрицательных свойств и особенностей. Для недвижимых объектов здесь выделяют такие недостатки:
- большие риски неудачных сделок. Легко оказаться с дешевеющей квартирой или торговой площадью сразу после покупки;
- обязательно присутствует статья с накладными расходами;
- затраты времени, когда совершается покупка или оформляется продажа;
- невысокая ликвидность;
- в периоды кризисов недвижимость не прибавляет в цене. Чтобы увеличивать арендные ставки или дорого перепродавать требуется экономический рост.
Общие особенности, плюсы и минусы понятны. Нужно теперь разобрать специфику каждого варианта недвижимого имущества. Это поможет с первичной ориентацией в выборе эффективного способа вложения денег.
Инвестиции в жилую недвижимость
Понятный и простой вариант, с которым так или иначе взаимодействуют люди – это жилая недвижимость – дома, квартиры, комнаты. Две оптимальные стратегии предполагают сдачу в аренду либо продажу/перепродажу по высокой цене.
Согласно устоявшимся рыночным тенденциям, квартиры имеют свойство постоянно расти в цене. Однако, скорость такого процесса слишком низкая, чтобы получить быстрый профит с успешной сделки купли/продажи.
Изменение стоимости квартир очень похоже на процессы, формирующие в государстве инфляционный процент. Практически получается сценарий, в котором человек на инвестициях в недвижимость не получает профита.
Обесценивание денег “съедает” до 98% его финансовых поступлений, которые должны были создавать доходную статью бюджета инвестора. Есть один положительный момент – данный метод сохраняет платёжеспособность денег благодаря преследованию уровня инфляции.
Если проводить сравнительную оценку с инвестициями в валюте, то вложения в недвижимость будут в определённой степени проигрывать. Во-первых, есть дополнительная трата на содержание недвижимых объектов – сокращается прибыль. А во-вторых, для евро или долларов возможна добавочная прибыль от облигаций или валютных вкладов – сверхплановый профит. Эти активы более ликвидные.
К примеру, сейчас инвестиции в еврооблигации, эмитированные Газпромом, приносят 3,5% купонного дохода, а евробонды ВЭБа 9,53% годовых – $47,50 с каждой бумаги. Стоят эти финансовые инструменты недёшево, поэтому логичнее вложиться в диверсифицированные портфели ETF.
Тем не менее инвестиции в жилую недвижимость остаются потенциально выгодными. У такой формы вложений есть позитивные и негативные стороны.
Преимущества:
- хорошая надёжность сохранения капитала;
- достаточный запас ликвидности – обязательно будут покупатели на любые жилые помещения и здания. Главное здесь – желаемая скорость продажи, а также приемлемая стоимость;
- аренда даёт постоянный пассивный доход. На рынке жильё для сдачи внаём имеет немалый спрос даже в условиях большого выбора;
- колоссальный ассортимент предложений, дающий возможность подыскать выигрышную сделку. Без торопливости будут получаться рентабельные вложения в жилые квартиры, комнаты, дома.
Недостатков здесь приличное количество:
- обязательная уплата подоходного налога 13%. Результат – падение дохода до 5–9% годовых без учёта “коммуналки”. При оформлении статуса самозанятого предпринимателя налог сократится до 4%;
- опасность того, что квартиранты испортят имущество;
- присутствует естественный износ и ухудшение внешнего вида, поэтому нужны периодические выделения денег на ремонт;
- недостаточно высокая ликвидность. Для выгодной продажи покупателей искать долго. Быстрая реализация предполагает снижение цены;
- невысокая степень арендной рентабельности. Средние цифра сейчас находятся в границах 4,5–7,3% годовых. Даже по многим банковским вкладам предлагается чуть большая доходность;
- процедура оформления и процесс продажи довольно длительный – примерно 14–30 дней. Это ожидание, нервное напряжение и риск ухода покупателя;
- требуется большой объём инвестиций в жилую недвижимость – в среднем ₽1,5–4 млн.
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Первостепенная задача инвестора, покупающего такие помещения или здания, состоит в сдаче площадей нанимателям в аренду. Второй умысел – заработать на выгодной перепродаже.
У коммерческой недвижимости очень непостоянный потенциал, который определяется множеством факторов. Спрос может обрушаться из-за любых перипетий и обстоятельств. Инвестиции будут сложно окупаться при минимальном спросе, возникшем на пике кризиса в бизнес-отраслях.
Например, текущая обстановка уже загнала коммерсантов, вложившихся 5–6 лет назад в нежилые здания, комнаты и сооружения, на очень опасный расклад. Они сегодня ушли в 22–31% просадку и вынуждены больше снижать арендные тарифы.
Принципы, а также цели инвестиций в коммерческую недвижимость понятны. Принимая во внимание эти аспекты, можно выделить лучшие и худшие стороны данного способа заработка.
Преимуществами являются следующие моменты:
- легче получить банковский кредит, так как финансовые структуры охотнее выдают займы для покупки нежилых объектов и площадей;
- когда наступает экономический рост, в секторе коммерческой недвижимости спрос увеличивается интенсивнее, чем в жилом;
- сложности с внутренней отделкой перекладываются на арендатора. Практически инвестор вправе сдавать коммерческую недвижимость с голыми стенами. Соответственно, исключаются риски порчи дорогой отделки или имущества;
- всегда остаётся возможность открытия собственного бизнес-проекта, например, организовать деятельность по договору франчайзинга (франшиза);
- сдача коммерческой недвижимости в аренду зачастую приносит больший профит, чем предоставление съёмщикам комнат, домов или квартир.
Недостатки:
- вероятность сильной затяжки с поиском людей, готовых снимать помещение. Все эти месяцы простоя дают чистый убыток;
- значительная стоимость объектов;
- невысокий уровень ликвидности;
- в связи со стагнацией мирового и государственного секторов экономики происходит падение цен на аренду. Неизвестно будущее этой тенденции.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Никаких запретов на приобретение заграничной недвижимости для россиян не предусмотрено. Но существуют специфические нюансы, способные создать катастрофические проблемы инвесторам, не разбирающимся в международном праве. Много критических подоплёк, существующих в законодательных базах чужих государств.
Другая сложность с пониманием и процедурой анализа схем ценообразования. Непросто прогнозировать исходы при кризисных падениях стоимости объектов. Сейчас, например, цены являются очень невыгодными для арендодателей и продавцов.
В некоторых странах (Германия, Австрия, Нидерланды и др.) жильё дорожает медленно ввиду низкого темпа инфляции. Но цена рассчитана в валюте, а это гарантирует защиту от волатильности рубля.
Преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость представлены двумя пунктами:
- приемлемый риск, связанный с геополитическими спорами;
- обычно долларовая номинация стоимости объектов. Валютные риски минимизируются.
К недостаткам относятся:
- опасности, связанные с расположением дома, квартиры или иного строения в другом государстве. Могут измениться налоги, что-то произойти со зданием, вселиться бомжи (в Италии это законно) и т. п.;
- непростые условия сделки и оформления собственности;
- почти невозможно отслеживать состояние объекта и его коммуникаций.
Инвестиции в строящуюся недвижимость
Стратегия заработка на вложении средств в недвижимость на этапе его строительства всегда была популярной у инвесторов разного уровня.
Отличные перспективы здесь раскрываются перед новичками и владельцами небольших капиталов. Это обусловлено использованием довольно умеренных сумм – цены строящихся объектов ниже рыночных ставок на 22–48%. Разница предопределяется этапом строительства и текущими рисками.
На инвестициях в строящуюся недвижимость заработали те российские граждане, которые стали вкладчиками в 2004–2006 гг. Благодаря экономическому росту даже ипотечные сделки принесли большую выгоду. Хотя, инвестиции в облигации и акции, сделанные в тот период на фондовом рынке, дали больший профит при отсутствии дополнительных усилий.
Однако, с 2014-го обстоятельства существенно переменились. Сейчас вкладываться в новостройки – это добровольно соглашаться на сильнейший риск с минимальной перспективой хорошего заработка.
Тут формируется тройная опасность:
- застройщик может заморозить проект, растягивать процесс возведения либо объявить банкротство;
- цены продолжат падение и никаких ощутимых сумм получить на продаже не удастся;
- долго искать арендаторов или покупателей – везде люди испуганы кризисом и пандемией.
При традиционных сценариях на рынке инвестиционная выгода от вложения денег в строящуюся недвижимость составляет 9–18%. Но уходит на завершение работ примерно 1,5–2 года.
Инфляции в РФ за 2020-й составила 4,48%, следовательно, во время ожидания конца возведения объекта потенциальный доход снизится на 6,72–8,96%. Останется 2,28–9,04% прибыли и масса трудностей с оформлением документов.
Расчёты показывают не слишком хорошую выгоду от инвестиций в строящуюся недвижимость, предназначенную для дальнейшей реализации. Но стоит рассмотреть положительные моменты и другие неприглядные нюансы.
Преимущества:
- ставки по ипотечным кредитам невысокие. Значительно ниже, чем для сделок на вторичном рынке;
- из широкого выбора нетрудно подыскать нужную площадь или строение;
- по всем параметрам инвестиция в новостройку выгоднее вложений в старые дома с 30–65-летней историей;
- значительная вероятность выгодной продажи объекта по завершении строительных работ;
- требуются меньшие деньги. Квартиры, гаражи, дома и прочие объекты во время возведения стоят на 22–48% дешевле.
Недостатки:
- цены на рынке недвижимости сбиваются обилием предложений со стороны регулярно возводимых новостроек;
- пандемия, низкие цены на нефть и неразбериха в США – факторы, усугубляющие кризис. После него восстанавливаться экономика будет долго и инвестиции в строящуюся недвижимость быструю прибыль не дадут;
- не исключены задержки сдачи новых зданий – инвестор этот период времени теряет и деньги на него не работают.
Инвестиции в фонды недвижимости (НПИФы)
Управляющие контролируют состояние портфеля и делают своевременную ребалансировку, если возникает необходимость. Чаще ПИФы специализируются на ценных бумагах и биржевых индексах, но есть варианты фондов, работающих с разными типами недвижимости.
Суть заработка на инвестициях в НПИФы такая:
- вкладчики вносят в фонд средства, приобретая нужное количество паёв;
- управляющий инвестирует собранные деньги в большой строительный проект, например, новый жилой комплекс или дачный посёлок;
- этап строительства завершается;
- недвижимость распродаётся или её сдают в аренду;
- вкладчики получают дивиденды;
- по окончании договора можно забирать вложенную сумму.
Преимущества инвестиций в паевые фонды недвижимости посредственные, хотя кого-то устраивают:
- управляющие фонда занимаются всеми операциями самостоятельно. Вкладчик ничего не делает, а ждёт свой доход;
- минимальный набор требований. Можно покупать паи, имея 100 000 руб.
Недостатки:
- прибыль возможна при долгосрочных вложениях;
- вывод средств из НПИФа раньше контрактного срока невозможен или облагается штрафами;
- нужно фонду платить комиссионные;
- пайщики, инвестировавшие в ПИФ недвижимости, имеют лишь виртуальную долю в строящемся здании. Здесь прямая аналогия с торговлей валютами на Форексе.
Тем людям, которых заинтересовал способ заработка на инвестиционных паевых фондах недвижимости, можно попробовать несколько иной вариант. Речь идёт о покупке корпоративных облигаций строительных компаний. Их средний уровень доходности удерживается в пределах 11–15% годовых.
Как зарабатывать на инвестициях в недвижимость не имея денег? (ВИДЕО)
Заключение
Инвестиции в недвижимость являются достаточно выгодной деятельностью, особенно когда все действия осуществляются правильно, с предварительным анализом и расчётами. Фактически это способ получения пассивного дохода, когда предполагается сдача объекта в аренду или ведётся работа с НПИФами.
С вложениями в строящиеся здания немного иная ситуация, но разобраться с её тонкостями нетрудно. Главное, оценивать риски и перспективы с учётом всех основных факторов, иначе зарабатывать на инвестициях в недвижимость не поучится.
