Инвестиции

Как заработать на инвестициях в недвижимость: преимущества и недостатки пяти основных способов

Зарабатывать на инвестициях в недвижимость старается большое число людей, располагающих некоторым капиталом, достаточным для такого типа вложений.

Данный подход во многом обуславливается плохим знанием других способов выгодного использования денег. Но грамотная стратегия и понимание особенностей разных направлений здесь непременно даст солидный доход.

Рассмотрим ключевые нюансы и особенности наиболее актуальных направлений заработка на инвестициях в недвижимость. Изучим специфику лучших вариантов, которые сможет использовать практически каждый вкладчик.

Особенности заработка на инвестировании в недвижимость

Что такое инвестиции в недвижимость

Сегодня законом определено много видов недвижимости, составляющих немалые группы этой формы имущества. Каждая категория в сегментах имеет набор отличительных преимуществ и ассортимент характерных недостатков.

Профессионалы, умеющие зарабатывать на инвестициях в недвижимость, выделяют такие группы этого инструмента:

  • коммерческая;
  • жилая;
  • зарубежная;
  • строящаяся;
  • специальные НПИФы – паевые фонды инвестиций в недвижимость.

Несмотря на достаточную подборку альтернатив, хорошую доходность могут обеспечивать лишь два направления работы:

  • совершать перепродажу недвижимости, устанавливая некоторый размер маржи;
  • сдавать помещения внаём и получать арендную плату.

В большинстве ситуаций инвесторы делают совмещение таких способов, используя простую стратегию. Вначале находят арендатора и ему сдают площади – получается профит в районе 3,5–11% годовых. Параллельно контролируют рынок и ищут покупателей. При выгодной возможности продают недвижимость.

Инфляция также влияет здесь на стоимость активов, поэтому квартиры, гаражи, торговые пространства, офисы, “незавершёнки” планомерно растут в цене.

Особенности заработка на инвестировании в недвижимость

Все объекты недвижимости имеют своеобразные риски, чаще обусловленные ликвидностью и уровнем стоимости. Цены имеют непосредственную корреляцию с развитием и состоянием государственной экономики.

Работа с недвижимостью хороша при долгосрочных инвестициях, где растущая стоимость объектов непременно даст прибыль. Будут при этом обязательные моменты с проседанием до 6–12%, как и в периоды коррекции котировок на фондовой бирже или Форексе.

Кроме рыночных рисков, инвестиции в недвижимость имеют немалый объём операционных расходов. Как минимум, строения и площади требуют оплаты коммунальных услуг. Нужно ещё платить налоги. Эти статьи сокращают размер прибыли, поэтому особенно важна скрупулёзная оценка всех факторов. Легко просчитаться с анализом доходности инвестиций в недвижимость и довольно быстро получить убыточную тенденцию.

Не секрет, что большинство валют (исключая йену и франк) из-за инфляционного влияния ежегодно теряют свою стоимость. Здесь недвижимость должна приносить доход и дорожать, иначе вкладчик обанкротится, оплачивая накладные расходы.

Отмеченные выше виды недвижимости в финансовом мире являются защитными активами. Но тут, при учёте особенностей использования, возникает дополнительное подразделение объектов на две группы:

  • активы – когда инвестор сдаёт площадь в аренду;
  • пассивы – в случаях простоя площадей с оплатой коммунальных счетов.

Плюсы инвестиций в недвижимость

Основные преимущества вложений в разную недвижимость следующие:

  • некоторые объекты, в частности жилые строения, комнаты, дома со временем прибавляют в цене;
  • сдача внаём даёт стабильный профит;
  • любой вид недвижимости имеет физически ощущаемую форму и внешний вид. А вот валюту, облигации, фьючерсы, акции и иные финансовые инструменты на биржах при покупке никак не потрогать – они виртуальные;
  • инвестиции в недвижимость – это одна из стратегий защиты капитала от инфляционного обесценивания. Не случались в истории ситуации, когда цены на объекты обвались до нулевых значений.

Минусы инвестирования в недвижимость

Конечно, любой вид вложения денег не лишён отрицательных свойств и особенностей. Для недвижимых объектов здесь выделяют такие недостатки:

  • большие риски неудачных сделок. Легко оказаться с дешевеющей квартирой или торговой площадью сразу после покупки;
  • обязательно присутствует статья с накладными расходами;
  • затраты времени, когда совершается покупка или оформляется продажа;
  • невысокая ликвидность;
  • в периоды кризисов недвижимость не прибавляет в цене. Чтобы увеличивать арендные ставки или дорого перепродавать требуется экономический рост.

Общие особенности, плюсы и минусы понятны. Нужно теперь разобрать специфику каждого варианта недвижимого имущества. Это поможет с первичной ориентацией в выборе эффективного способа вложения денег.

Инвестиции в жилую недвижимость

Понятный и простой вариант, с которым так или иначе взаимодействуют люди – это жилая недвижимость – дома, квартиры, комнаты. Две оптимальные стратегии предполагают сдачу в аренду либо продажу/перепродажу по высокой цене.

Согласно устоявшимся рыночным тенденциям, квартиры имеют свойство постоянно расти в цене. Однако, скорость такого процесса слишком низкая, чтобы получить быстрый профит с успешной сделки купли/продажи.

Изменение стоимости квартир очень похоже на процессы, формирующие в государстве инфляционный процент. Практически получается сценарий, в котором человек на инвестициях в недвижимость не получает профита.

Обесценивание денег “съедает” до 98% его финансовых поступлений, которые должны были создавать доходную статью бюджета инвестора. Есть один положительный момент – данный метод сохраняет платёжеспособность денег благодаря преследованию уровня инфляции.

Если проводить сравнительную оценку с инвестициями в валюте, то вложения в недвижимость будут в определённой степени проигрывать. Во-первых, есть дополнительная трата на содержание недвижимых объектов – сокращается прибыль. А во-вторых, для евро или долларов возможна добавочная прибыль от облигаций или валютных вкладов – сверхплановый профит. Эти активы более ликвидные.

К примеру, сейчас инвестиции в еврооблигации, эмитированные Газпромом, приносят 3,5% купонного дохода, а евробонды ВЭБа 9,53% годовых – $47,50 с каждой бумаги. Стоят эти финансовые инструменты недёшево, поэтому логичнее вложиться в диверсифицированные портфели ETF.

Тем не менее инвестиции в жилую недвижимость остаются потенциально выгодными. У такой формы вложений есть позитивные и негативные стороны.

Преимущества:

  • хорошая надёжность сохранения капитала;
  • достаточный запас ликвидности – обязательно будут покупатели на любые жилые помещения и здания. Главное здесь – желаемая скорость продажи, а также приемлемая стоимость;
  • аренда даёт постоянный пассивный доход. На рынке жильё для сдачи внаём имеет немалый спрос даже в условиях большого выбора;
  • колоссальный ассортимент предложений, дающий возможность подыскать выигрышную сделку. Без торопливости будут получаться рентабельные вложения в жилые квартиры, комнаты, дома.

Недостатков здесь приличное количество:

  • обязательная уплата подоходного налога 13%. Результат – падение дохода до 5–9% годовых без учёта “коммуналки”. При оформлении статуса самозанятого предпринимателя налог сократится до 4%;
  • опасность того, что квартиранты испортят имущество;
  • присутствует естественный износ и ухудшение внешнего вида, поэтому нужны периодические выделения денег на ремонт;
  • недостаточно высокая ликвидность. Для выгодной продажи покупателей искать долго. Быстрая реализация предполагает снижение цены;
  • невысокая степень арендной рентабельности. Средние цифра сейчас находятся в границах 4,5–7,3% годовых. Даже по многим банковским вкладам предлагается чуть большая доходность;
  • процедура оформления и процесс продажи довольно длительный – примерно 14–30 дней. Это ожидание, нервное напряжение и риск ухода покупателя;
  • требуется большой объём инвестиций в жилую недвижимость – в среднем ₽1,5–4 млн.
Отдельным пунктом следует выделить приобретение квартир, домов или комнат через ипотечный кредит. Здесь о выгоде можно забыть – объекты недвижимого имущества медленно дорожают, а также прибавляется регулярная выплата банку (до 12–24% за год). Разумным будет накопление или получение другим способом всей суммы с последующей покупкой жилья.
Любой вариант жилой недвижимости прежде всего рассматривается как эффективный инструмент, сохраняющий денежную стоимость. Это не метод выгодного накопления и приумножения капитала. Сдача в аренду способна давать стабильное поступление средств, но это небольшой заработок!

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Коммерческой недвижимостью называют объекты, которые изначально не создавались для проживания людей либо были переделаны под иные цели. Например, это супермаркеты, бизнес-центры, спортзалы, отели, косметические салоны, офисы, склады и т. п.

Первостепенная задача инвестора, покупающего такие помещения или здания, состоит в сдаче площадей нанимателям в аренду. Второй умысел – заработать на выгодной перепродаже.

У коммерческой недвижимости очень непостоянный потенциал, который определяется множеством факторов. Спрос может обрушаться из-за любых перипетий и обстоятельств. Инвестиции будут сложно окупаться при минимальном спросе, возникшем на пике кризиса в бизнес-отраслях.

Например, текущая обстановка уже загнала коммерсантов, вложившихся 5–6 лет назад в нежилые здания, комнаты и сооружения, на очень опасный расклад. Они сегодня ушли в 22–31% просадку и вынуждены больше снижать арендные тарифы.

Принципы, а также цели инвестиций в коммерческую недвижимость понятны. Принимая во внимание эти аспекты, можно выделить лучшие и худшие стороны данного способа заработка.

Преимуществами являются следующие моменты:

  • легче получить банковский кредит, так как финансовые структуры охотнее выдают займы для покупки нежилых объектов и площадей;
  • когда наступает экономический рост, в секторе коммерческой недвижимости спрос увеличивается интенсивнее, чем в жилом;
  • сложности с внутренней отделкой перекладываются на арендатора. Практически инвестор вправе сдавать коммерческую недвижимость с голыми стенами. Соответственно, исключаются риски порчи дорогой отделки или имущества;
  • всегда остаётся возможность открытия собственного бизнес-проекта, например, организовать деятельность по договору франчайзинга (франшиза);
  • сдача коммерческой недвижимости в аренду зачастую приносит больший профит, чем предоставление съёмщикам комнат, домов или квартир.

Недостатки:

  • вероятность сильной затяжки с поиском людей, готовых снимать помещение. Все эти месяцы простоя дают чистый убыток;
  • значительная стоимость объектов;
  • невысокий уровень ликвидности;
  • в связи со стагнацией мирового и государственного секторов экономики происходит падение цен на аренду. Неизвестно будущее этой тенденции.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Никаких запретов на приобретение заграничной недвижимости для россиян не предусмотрено. Но существуют специфические нюансы, способные создать катастрофические проблемы инвесторам, не разбирающимся в международном праве. Много критических подоплёк, существующих в законодательных базах чужих государств.

Другая сложность с пониманием и процедурой анализа схем ценообразования. Непросто прогнозировать исходы при кризисных падениях стоимости объектов. Сейчас, например, цены являются очень невыгодными для арендодателей и продавцов.

В некоторых странах (Германия, Австрия, Нидерланды и др.) жильё дорожает медленно ввиду низкого темпа инфляции. Но цена рассчитана в валюте, а это гарантирует защиту от волатильности рубля.

Преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость представлены двумя пунктами:

  • приемлемый риск, связанный с геополитическими спорами;
  • обычно долларовая номинация стоимости объектов. Валютные риски минимизируются.

К недостаткам относятся:

  • опасности, связанные с расположением дома, квартиры или иного строения в другом государстве. Могут измениться налоги, что-то произойти со зданием, вселиться бомжи (в Италии это законно) и т. п.;
  • непростые условия сделки и оформления собственности;
  • почти невозможно отслеживать состояние объекта и его коммуникаций.

Инвестиции в строящуюся недвижимость

Стратегия заработка на вложении средств в недвижимость на этапе его строительства всегда была популярной у инвесторов разного уровня.

Отличные перспективы здесь раскрываются перед новичками и владельцами небольших капиталов. Это обусловлено использованием довольно умеренных сумм – цены строящихся объектов ниже рыночных ставок на 22–48%. Разница предопределяется этапом строительства и текущими рисками.

На инвестициях в строящуюся недвижимость заработали те российские граждане, которые стали вкладчиками в 2004–2006 гг. Благодаря экономическому росту даже ипотечные сделки принесли большую выгоду. Хотя, инвестиции в облигации и акции, сделанные в тот период на фондовом рынке, дали больший профит при отсутствии дополнительных усилий.

Однако, с 2014-го обстоятельства существенно переменились. Сейчас вкладываться в новостройки – это добровольно соглашаться на сильнейший риск с минимальной перспективой хорошего заработка.
Тут формируется тройная опасность:

  • застройщик может заморозить проект, растягивать процесс возведения либо объявить банкротство;
  • цены продолжат падение и никаких ощутимых сумм получить на продаже не удастся;
  • долго искать арендаторов или покупателей – везде люди испуганы кризисом и пандемией.

При традиционных сценариях на рынке инвестиционная выгода от вложения денег в строящуюся недвижимость составляет 9–18%. Но уходит на завершение работ примерно 1,5–2 года.

Инфляции в РФ за 2020-й составила 4,48%, следовательно, во время ожидания конца возведения объекта потенциальный доход снизится на 6,72–8,96%. Останется 2,28–9,04% прибыли и масса трудностей с оформлением документов.

Расчёты показывают не слишком хорошую выгоду от инвестиций в строящуюся недвижимость, предназначенную для дальнейшей реализации. Но стоит рассмотреть положительные моменты и другие неприглядные нюансы.

Преимущества:

  • ставки по ипотечным кредитам невысокие. Значительно ниже, чем для сделок на вторичном рынке;
  • из широкого выбора нетрудно подыскать нужную площадь или строение;
  • по всем параметрам инвестиция в новостройку выгоднее вложений в старые дома с 30–65-летней историей;
  • значительная вероятность выгодной продажи объекта по завершении строительных работ;
  • требуются меньшие деньги. Квартиры, гаражи, дома и прочие объекты во время возведения стоят на 22–48% дешевле.

Недостатки:

  • цены на рынке недвижимости сбиваются обилием предложений со стороны регулярно возводимых новостроек;
  • пандемия, низкие цены на нефть и неразбериха в США – факторы, усугубляющие кризис. После него восстанавливаться экономика будет долго и инвестиции в строящуюся недвижимость быструю прибыль не дадут;
  • не исключены задержки сдачи новых зданий – инвестор этот период времени теряет и деньги на него не работают.

Инвестиции в фонды недвижимости (НПИФы)

Паевые фонды инвестиций в недвижимость собой представляют финансовые структуры, где вкладчики могут приобретать паи, состоящие из нескольких активов.

Управляющие контролируют состояние портфеля и делают своевременную ребалансировку, если возникает необходимость. Чаще ПИФы специализируются на ценных бумагах и биржевых индексах, но есть варианты фондов, работающих с разными типами недвижимости.

Суть заработка на инвестициях в НПИФы такая:

  • вкладчики вносят в фонд средства, приобретая нужное количество паёв;
  • управляющий инвестирует собранные деньги в большой строительный проект, например, новый жилой комплекс или дачный посёлок;
  • этап строительства завершается;
  • недвижимость распродаётся или её сдают в аренду;
  • вкладчики получают дивиденды;
  • по окончании договора можно забирать вложенную сумму.
Инвестировать в паевые фонды недвижимости нужно на продолжительное время, так как профит в этой сфере образуется не сразу. Современные проблемы в мире сделали большинство НПИФов убыточными, поэтому текущая перспективность данных вкладов сомнительная.

Преимущества инвестиций в паевые фонды недвижимости посредственные, хотя кого-то устраивают:

  • управляющие фонда занимаются всеми операциями самостоятельно. Вкладчик ничего не делает, а ждёт свой доход;
  • минимальный набор требований. Можно покупать паи, имея 100 000 руб.

Недостатки:

  • прибыль возможна при долгосрочных вложениях;
  • вывод средств из НПИФа раньше контрактного срока невозможен или облагается штрафами;
  • нужно фонду платить комиссионные;
  • пайщики, инвестировавшие в ПИФ недвижимости, имеют лишь виртуальную долю в строящемся здании. Здесь прямая аналогия с торговлей валютами на Форексе.

Тем людям, которых заинтересовал способ заработка на инвестиционных паевых фондах недвижимости, можно попробовать несколько иной вариант. Речь идёт о покупке корпоративных облигаций строительных компаний. Их средний уровень доходности удерживается в пределах 11–15% годовых.

Как зарабатывать на инвестициях в недвижимость не имея денег? (ВИДЕО)

Заключение

Инвестиции в недвижимость являются достаточно выгодной деятельностью, особенно когда все действия осуществляются правильно, с предварительным анализом и расчётами. Фактически это способ получения пассивного дохода, когда предполагается сдача объекта в аренду или ведётся работа с НПИФами.

С вложениями в строящиеся здания немного иная ситуация, но разобраться с её тонкостями нетрудно. Главное, оценивать риски и перспективы с учётом всех основных факторов, иначе зарабатывать на инвестициях в недвижимость не поучится.

Vitaly Molevich

Инвест-блогер, финансовый консультант. Частный инвестор с 2016 года. Сфера интересов: криптовалюты и другие высокодоходные проекты. С 2020 года являюсь автором и администратором данного сайта. Любимая цитата "Реальность существует независимо от нас до тех пор, пока мы с этим согласны" (В.Зеланд)

Возможно вам будет интересно

Следить за обсуждениями в статье
Подписаться на
0 Комментариев
Inline Feedbacks
View all comments
Back to top button
Авторизация
*
*

Регистрация
*
*
*
*

Восстановление пароля