Инвестиции

9 вариантов заработка на инвестировании в земельные участки: плюсы и минусы инвестиций в землю

Сегодня каждый может положить средства на один из банковских депозитов и получать до 4,5-6% прибыли или инвестировать в инструменты фондового рынка, чтобы обеспечить доходность 7,5-22% годовых. Однако, всегда стоит использовать другие возможности, обеспечивающие надёжную диверсификацию портфеля. Хорошие перспективы для российских инвесторов обеспечивают земельные участки.

Оценка динамики и текущего состояния рынка земельных участков демонстрирует планомерный рост цен, гарантирующий хороший уровень прибыли. Этот сектор сравним с вложениями в недвижимость.

Рассмотрим детально все ключевые моменты инвестиций в земельные участки, ведь позитивное развитие данного рынка обусловлено многими вариантами получения дохода. Можно объекты выгодно перепродавать целиком, после разделения, с застройкой или реализовывать иные стратегии.

Инвестирование в землю и земельные участки

Актуальность капиталовложений в землю

У финансовых операций с землёй есть ключевая особенность – участки без недвижимости и с ней всегда в цене. При этом возводимые сооружения, как правило, повышают стоимость, но параллельно создают дополнительные трудозатраты и инвестиционные риски.

Рынок земли с каждым годом растёт и особенно активно этот процесс происходит вблизи крупных, экономически значимых населённых пунктов. Около городов участки возможно использовать в очень выгодных проектах – для создания бизнес-структур, возведения частных домов либо многоквартирного строительства. Всё это способствует удорожанию незастроенных земельных участков и открывает широкие возможности для инвестирования.

Сельская местность отличается меньшей привлекательностью в плане перспектив использования земли. Однако, частное домовладение и сельское хозяйство оставляют достаточное поле для маневрирования с доходными вложениями. Поэтому не стоит забывать про это направление.

Особенности инвестиций в земельные участки

Как и в остальных секторах экономики вложения в землю могут иметь два формата – долгосрочная либо краткосрочная перспектива. Специальные исследования аналитических агентств показывают непрекращающийся рост стоимости земельных участков. Но в последнее время идёт некоторый спад активности на данном рынке.

Объясняется это финансовой нестабильностью, а самое главное – избыточным предложением участков и объектов, предназначенных для разного использования, включая аренду или продажу. Такой уровень конкуренции снижает привлекательность краткосрочного инвестирования в землю.

Но специфичность отрасли делает интересными для вложений участки, расположенные в городах или вблизи границ больших населённых пунктов.

Ощутимо меньшей рентабельностью обладают земли сельскохозяйственного назначения (СХЗ), хотя здесь многое обусловлено вариантом их применения. Удалённость земли от крупных городов снижает её инвестиционную перспективу, если отсутствуют особые условия.

Существуют модели капиталовложений, делающие очень прибыльными даже участки в самой “глуши”. Величина отдачи зависит от стратегии работы и планирования.

Преимущества инвестиций в землю

Все модели инвестирования денег характеризуются некоторыми преимуществами. Капиталовложения в участки земли также имеют свои плюсы. Основными из них являются:

  • большой набор способов приумножения средств, инвестированных в землю. К примеру, адекватный проект, предусматривающий застройку участка, способен в 3-4 раз приумножить его изначальную стоимость с одновременным увеличением потребительского спроса;
  • многим инвесторам доступна цена земли в России. Следовательно, приобретение незастроенной площади может давать солидную прибыль в долгосрочной перспективе;
  • собственники участков имеют возможности для осуществления разных инвестиционных идей – реализация в изначальной форме, продажа с постройками или самостоятельное использование. Каждый подход обеспечит разный уровень дохода и сроки финансовой отдачи;
  • инвестиции в земельные участки – это надёжная стратегия защиты денег от инфляции, а также способ их приумножения. Уникальность этого типа объектов в том, что цена растёт постоянно без периодов существенной волатильности.

Недостатки

Заработок на вложениях в земельные участки также не лишён отрицательных моментов. Здесь нужно принимать во внимание основные минусы:

  • у землевладельцев в РФ имеются строгие функциональные ограничения, прописанные в документации. Собственник или арендатор участка понесёт наказание, если эксплуатация не предусмотрена в его ВРИ (вид разрешённого использования). Инвесторам этот аспект необходимо особенно учитывать;
  • после приобретения земли новый владелец сразу получает финансовую нагрузку в форме регулярной уплаты налога. Его величина сильно различается и зависит от многих параметров;
  • сейчас инвестировать в земельные участки непросто, так как рынок насыщен разнообразными предложениями. Целесообразно в текущий момент выбирать объекты, имеющие перспективу в долгосрочном периоде;
  • специалистами фиксируется низкий уровень спроса на землю. Оборот вложенных средств может длиться годами, что не слишком хорошо для инвесторов. На рентабельную землю с застройкой, коммуникациями и выгодным расположением большой спрос, соответственно для вложений потребуются немалые деньги.
Заработать на инвестициях в земельные участки в нынешних условиях можно, однако, необходим внимательный учёт всех минусов и плюсов. Лишь после комплексного анализа удаётся подбирать перспективные объекты, способные давать высокую прибыль!

Варианты земельных участков под инвестиции

На территории РФ законом предусмотрено определённое предназначение для каждого типа земельного участка. Этот параметр прописывается в основном документе объекта – вид разрешённого использования земли (ВРИ). Человек инвестировавший любую сумму или совершивший иные разрешённые операции никак не должен нарушать эти предписанные нормы.

По функциональному предназначению сегодня выделяют такие варианты земельных участков:

  • ИЖС или земли населённых пунктов – на участках разрешено возводить жильё (частные и многоквартирные дома) либо строения под бизнес. Для вложений это самый привлекательный вариант земли;
  • объекты СХ назначения – участки, где можно разводить скот, выращивать сельскохозяйственную продукцию, а также создавать постройки для хранения и переработки полученного сырья. Тоже перспективное направление, но доходность инвестиций определяется типом возможного использования;
  • земли под транспортные и производственные нужды. На участках разрешены проекты, связанные с промышленностью, энергетикой, транспортом и другими аналогичными нишами. Интересными здесь будут инвестиции в земельные участки для крупных структур, реализующих долгосрочные стратегии вложений средств;
  • земли лесного фонда – специализированная категория участков, где запрещено строительство капитальных сооружений. Есть несколько разновидностей бизнес-проектов, для которых инвестиции тут особенно выгодны;
  • участки водного фонда – любые территории, имеющие естественные либо искусственные водоёмы. Отличный вариант, чтобы покупать землю для последующей реализации рыбоводческих, туристических и иных проектов, разрешённых законодательством;
  • земли под особой охраной – участки национально-культурного достояния, заповедники, зоны с уникальными свойствами и т. п. Крайне узкие возможности для инвесторов;
  • государственные земли запаса – площади, где запрещена любая деятельность.

Это основные категории земельных участков, которые сейчас определены законодательством РФ. Видно, что имеются возможности для выгодного вложения денег. Фактически статус некоторых участков можно изменять. Данным условием часто манипулируют продавцы при рекламе своих объектов, но практическое осуществление такого переноса очень непростое.

Признаки участков, перспективных для инвестирования

Прежде чем совершать вложение в земельный объект, необходимо выполнить оценку его предварительной рентабельности. Такая процедура поможет определить уровень ликвидности, а также позволит понять насколько вероятна его будущая продажа.

Чтобы оценить рентабельность, рекомендуется использовать такие критерии:

  • тип разрешений на застройку;
  • готовность инфраструктуры;
  • возможность проведения основных коммуникаций, помогающих в строительстве и последующей эксплуатации;
  • месторасположение участка. Если земля располагается в городской черте, то её выгодная перепродажа наиболее вероятна;
  • качественные характеристики грунта;
  • правильность границ участка.

Когда земля имеет положительные характеристики по этому набору показателей, на ней возможно исполнение максимального широкого спектра проектов. Значит инвестиция будет максимально выгодной.

Как получить прибыль с участка

После инвестирования в землю вкладчик имеет несколько возможностей получения дохода. Каждый путь определяется намерениями и возможностями. Сейчас для рынка земли популярностью пользуются такие методы:

  • постройка коммерческих объектов и последующая сдача в аренду площадей либо их продажа;
  • возведение жилой недвижимости (многоквартирные, частные дома) для продажи или сдачи внаём;
  • дальнейшая перепродажа объекта при увеличении его цены.

Ориентир на инвестиции в строительство жилой недвижимости должен подкрепляться правильной оценкой текущей и будущей стоимости квартир. Вложения в землю с простой перепродажей также требуют анализа возможной рентабельности.

Участок для строений коммерческой направленности инвестору принесёт прибыль при условии его расположения в таком месте, где есть наибольшая проходимость или регулярное скопление людей. Здесь дополнительный профит будет обеспечен перспективой возведения недвижимости для бизнеса.

В современных условиях вложения в земельные участки обуславливаются сроком инвестирования, а также вариантом использования. Экспертами указывается средний срок возврата первоначальных сумм, равный 6-15 лет. Это при перепродаже объекта с получением дохода. Когда реализуются стратегии, связанные с арендой, данный период может сокращаться вдвое-втрое.

Базовые стратегии инвестирования в землю (9 вариантов)

Выделяют 9 стратегий, позволяющих эффективно получать доход от вложений в земельные участки. Часть методик предусматривает дополнительные денежные вливания и некоторые затраты времени. Другие способы рассчитаны исключительно на выжидательную тактику.

1. Купить землю для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и размежевать на несколько участков под строительство индивидуального жилья (ИЖС). Инвестору здесь необходимо вначале проанализировать особенности плана застройки земли, а также уточнить разрешённые варианты использования участка.

Предварительный просмотр кадастровой стоимости поможет исключить области, где цена завышена. Сразу при поиске обращать внимание нужно на участки для ЛПХ площадью свыше 50 сот. Такой минимум позволяет впоследствии разделить землю на части для ИЖС – получится максимум прибыли.

Метод позволяет в среднем за 1,5 года приумножить вложенные средства в 2-2,5 раза.

2. Приобрести участок под крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ) и размежевать его на части для ИЖС. Вкладчику здесь понадобятся финансовые и временные затраты на перевод земли из КФХ в категорию ИЖС.

Главные преимущества:

  • упрощённый порядок получения земельного участка;
  • небольшие инвестиции, если нет нужды ускорять регистрационные процедуры.

Недостатками являются:

  • возможна меньшая рентабельность;
  • необходимость регистрации КФХ;
  • дополнительные вложения при некоторых условиях переоформления.

3. Купить землю под КФХ, перевести её в категорию дачного некоммерческого товарищества (ДНТ), разделить, а затем продать участки. Способ вложения хорош из-за минимальных затрат.

Потребуются средства на переоформление и межевание. Основной минус – можно долго искать покупателей.

4. Инвестировать деньги в крупный участок для индивидуального строительства жилья, выполнить его разделение и продать малые участки. Площади реализуются с предварительно возведёнными строениями или без них.

Данный способ можно осуществлять без большого стартового капитала. Возврат вложений относительно быстрый, прибыль весьма значительная.

5. Получить земли СХЗ и выполнить перевод в категорию ИЖС. Очень рентабельный способ инвестирования в земельные участки, поскольку площади СХЗ получить довольно просто и дёшево.

Потом возможно размежевание на небольшие площади (например, по 5 сот.) с последующим созданием коттеджного посёлка. А в таких местах земля уже будет стоить многократно дороже.

6. Участвовать в аукционе дачных участков, выиграть его и после оформления прав продать землю. Это один из самых низкозатратных методов, позволяющий относительно легко заработать на инвестировании в землю.

Увеличить доходность можно через строительство объекта или выжидательную тактику.

7. Заключить контракт на комплексное освоение земель. В каждом муниципалитете имеются неосвоенные территории, которые снижают его эффективные показатели. Следовательно, администрации нужно обустроить эти площади.

Для этого создаются специальные условия и заинтересованные люди могут иногда бесплатно получить такие земли, но по соглашению они обязуются выполнить их освоение. На участках можно вести любое строительство, а потом продавать жильё либо сдавать в аренду бизнес-площади.

8. Инвестирование в землю для организации сельскохозяйственного туризма. Люди с шумных городов всё больше стремятся на отдых в такие экзотические для многих места, как фермы, промышленные поселения, животноводческие хозяйства и т. п.

Имея грамотный бизнес-план, инвестор может получить бесплатно муниципальный земельный участок, чтобы реализовать идею. Дополнительно возможен запуск какого-то выгодного проекта с выпуском продукции.

9. Вложить деньги в земельный участок и занять выжидательную позицию. Так площади, не имеющие коммуникаций и подъездных дорог, стоят на 45-70% дешевле аналогов с этой инфраструктурой. Метод рисковый и требует иногда длительного ожидания возврата инвестиций с прибылью.

Что важно учитывать при инвестировании в землю

Любые вложения в активы или средства всегда сопровождаются определённого рода опасностями. Инвестиции в земельные участки не исключение, поэтому скрупулёзность в изучении объекта должна быть максимальной.

Слишком много рисков присутствует в данной сфере и один упущенный момент легко потом перечеркнёт все надежды на перспективу. Прежде чем купить земельный участок, следует проконтролировать следующие аспекты:

  • юридическая “чистота” участка – лучше нанять специалиста для проверки всех моментов, которых здесь присутствует очень много;
  • категория земли, разрешения и запреты для неё;
  • геодезическая разведка – требуется заказать экспертизу, чтобы исключить сокрытые продавцом недостатки. К примеру, выход грунтовых вод исключит возможность строительства сооружений, что сразу снизит цену объекта на 30-40% минимум;
  • транспортная инфраструктура и коммуникации. В зависимости от запланированной цели нужно выбирать сопутствующее обеспечение. Это позволит не потратить лишние средства и больше заработать при последующей реализации;
  • оценить кадастровые границы и проверить историю участка.

Какие риски нужно рассматривать

Инвестиции в земельные участки можно рассматривать как способ защиты капитала, если все действия совершаются правильно. Однако, есть некоторые опасности, из-за которых вкладчик оказывается в убытке либо вовсе лишается используемых денег. Принимать во внимание нужно следующие риски:

  • правовые – на рынке земли много мошенников так как неподготовленных людей здесь очень легко обманывать;
  • финансовые – непрогнозируемый вариант опасностей, допускающих невыгодные изменения цен, корректировки в налогообложении и иные некомпенсируемые потери;
  • социально-политические – группа рисков регионального или государственного уровня, когда меняется власть, а с ней законы. Также инвесторам здесь могут существенно навредить конкурентные стороны;
  • ценовые – без адекватной оценки истинной стоимости объекта инвестор рискует в лучшем случае сократить свою прибыль, а в худшем – переплатить сначала и потом остаться с убытком;
  • природные – нередко цены на участки взлетают в определённые периоды и снижаются в остальное время. Важны регулярные климатические условия (засуха, паводки и т. п.);
  • информационные – любые факторы, связанные с коммерческой тайной или проводимой рекламой.

Своевременный учёт возможных угроз или рисков позволит минимизировать вероятность убытков и поможет увеличить заработок на инвестиции в земельный участок.

Как заработать на инвестициях в земельные участки? Советы опытного инвестора (ВИДЕО)

Заключение

Вложение денег в землю является безопасным способом сохранения и приумножения капитала. Да, подводных камней много, но все они контролируемы, поскольку данный ресурс находится под строгим надзором государства.

Инвестирование в землю не является сверхприбыльным, как, например, ПИФЫ, стартапы или драгоценные металлы, зато оно даёт возможность получать стабильный доход, без особых рисков и опасений. Главное, не упускать мелочи на предварительной стадии, где формируется стратегия и осуществляется подбор участка.

Vitaly Molevich

Инвест-блогер, финансовый консультант. Частный инвестор с 2016 года. Сфера интересов: криптовалюты и другие высокодоходные проекты. С 2020 года являюсь автором и администратором данного сайта. Любимая цитата "Реальность существует независимо от нас до тех пор, пока мы с этим согласны" (В.Зеланд)

Возможно вам будет интересно

Следить за обсуждениями в статье
Подписаться на
0 Комментариев
Inline Feedbacks
View all comments
Back to top button
Авторизация
*
*

Регистрация
*
*
*
*

Восстановление пароля